Ponad dwa hektary gminnej ziemi pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną w zamian za niewielkie działki pod parking i teren zieleni. Planowana zamiana gruntów w Nowogardzie budzi pytania o sens transakcji, sposób wyceny nieruchomości i gospodarność w zarządzaniu majątkiem gminy.
Gmina oddaje ponad 2 hektary
Z dokumentów opublikowanych w BIP wynika, że burmistrz Nowogardu przeznaczył do zbycia w drodze bezprzetargowej zamiany działkę gminną nr 565/9 o powierzchni 2,0953 ha.
Działka leży w rejonie ul. Sikorskiego i Kościuszki, a z map planistycznych wynika, że znajduje się w strefie wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową wielorodzinną. Plan ogólny dopuszcza tam m.in. zabudowę wielorodzinną i usługi.
W bezpośrednim sąsiedztwie działki gminnej powstaje obecnie inwestycja obejmująca pięć budynków wielorodzinnych realizowanych na terenie około 8 tys. m². Działka gminna przeznaczona do zamiany ma ponad 20 tys. m², co pokazuje, że teren ten ma realny potencjał mieszkaniowy.
W zamian gmina ma otrzymać trzy działki
Zgodnie z zarządzeniem Burmistrza Michała Wiatra, w zamian za wielką działkę gmina Nowogard ma przejąć trzy nieruchomości prywatne:
- działkę nr 144/2 o powierzchni ok. 505m² (przy murach obronnych nad jeziorem)
- działkę nr 144/3 o powierzchni 217 m² (przy murach obronnych nad jeziorem),
- działkę nr 83 o powierzchni 2604 m² (przy wieży ciśnień w okolicy cmentarza).
Łącznie daje lekko ponad 3326m², co oznacza, że gmina oddaje teren ponad sześciokrotnie większy i o zupełnie innym potencjale niż ten, który ma otrzymać w zamian.
W dokumentach wskazano, że łączna wartość działek prywatnych wynosi 1 120 000 zł, natomiast nieruchomość gminna wyceniono na 1 057 000 zł. Zamiana ma zostać dokonana bez obowiązku dopłaty ze strony gminy. Patrząc na takie wyceny, można pomyśleć, że gmina zrobi na zamianie dobry interes. Ale czy na pewno?
Dwie działki przy murach można zrozumieć. Ale po co działka nr 83?
Dwie najmniejsze działki — 144/2 i 144/3 — znajdują się przy ul. Stefana Czarnieckiego, w rejonie murów miejskich i jeziora. Z map rejestru zabytków wynika, że obszar ten jest powiązany z historycznym układem miasta i murami obronnymi. Oznacza to, że wszelkie inwestycje w tym rejonie mogą wymagać uzgodnień konserwatorskich. Burmistrz wskazywał, że właśnie tam miałyby powstać parkingi.
Na tym kończy się logika całej zamiany.
Trzecia działka — nr 83, leży w rejonie wieży ciśnień i ul Mickiewicza. Co więcej, z zapisów planu ogólnego wynika, że znajduje się w strefie zieleni i rekreacji, a plan przewiduje tam zieleń, rekreację, ogrody działkowe i infrastrukturę rekreacyjną.
Czyli za ogromną działkę gminna, na której można postawić kilkanaście budynków wielorodzinnych będziemy mieli działki pod parking i ponad 2.6 tys m² strefy „zieleni”.
Największe pytania budzi wycena
Działka gminna o powierzchni ponad 2 ha została wyceniona została na nieco ponad milion zł., co oznacza stawkę około 50 zł za m². Tymczasem działki prywatne według wyliczeń odpowiadają stawce około 336 zł za m².
To porównanie nie jest oficjalnym operatem, ale pokazuje skalę różnicy. Gdyby do ponad 20 tys. m² działki gminnej zastosować podobną stawkę jak dla działek prywatnych, jej wartość mogłaby przekraczać 6.5 mln zł.
Nie przesądza to jeszcze o błędzie w operacie, ale rodzi pytania o metodologię wyceny.
Dokumenty były poprawiane
Wątpliwości budzi również fakt, że dokumentacja dotycząca zamiany była później korygowana. Radny Jacek Jankowski zwracał uwagę, że początkowo w dokumentach wspominano o trzeciej działce bez podania jej numeru. Dopiero później doprecyzowano, że chodzi o działkę nr 83 w obrębie 4 Nowogard o powierzchni 0,2604 ha.
Radny wskazywał również, że część wykazów nieruchomości w BIP była początkowo trudna do odnalezienia, a dostęp do części ogłoszeń możliwy był dopiero przez wyszukiwarkę lub bezpośredni link. Po nagłośnieniu sprawy sposób wyświetlania danych został zmieniony.
Co ciekawe, pomimo wprowadzanych później korekt i sprostowań dokumentów do tej pory nie poprawiono danych dotyczących powierzchni części działek prywatnych. W zarządzeniu burmistrza działka 144/3 ma powierzchnię 0,00217 ha, co jest niezgodne ze stanem faktycznym, bo wg. pomiarów jest dziesięciokrotnie większa.
Kluczowe pytania pozostają bez odpowiedzi
Z całej sprawy wyłania się kilka zasadniczych pytań:
• Dlaczego gmina oddaje ponad 2 ha gruntu przeznaczonego pod zabudowę wielorodzinną?
• Dlaczego w zamian poza działkami pod parking ma przejąć również działkę nr 83, przeznaczoną w planie ogólnym pod zieleń i rekreację?
• Kto sporządził operat szacunkowy i jakie założenia przyjęto przy wycenie?
• Dlaczego dla gruntów objętych jedną transakcją pojawiają się tak duże różnice w stawkach za metr kwadratowy?
• Dlaczego wybrano zamianę, a nie zwykły wykup, lub wywłaszczenie działek przy murach?
Tu nie chodzi już tylko o zamianę
Formalnie taka transakcja może być zgodna z przepisami, ponieważ ustawa o gospodarce nieruchomościami dopuszcza zamianę bez przetargu. Jednak legalność to nie zawsze to samo co gospodarność.
W tej sprawie gmina oddaje teren o wyraźnym potencjale mieszkaniowym, a w zamian otrzymuje niewielkie działki pod parking oraz teren oznaczony w planie ogólnym „na zielono”.
Dlatego pytanie o sens tej zamiany wydaje się dziś ważniejsze niż sama jej formalna dopuszczalność.
